Порядок проведения капитального ремонта в многоквартирном доме

В этой статье мы расскажем о порядке проведения капитального ремонта. Для начала вы узнаете, чем капитальный ремонт отличается от текущего. Кроме того, мы расскажем, какими законодательными актами регулируется капремонт, как он финансируется и кто контролирует ход работ.

Чем капитальный ремонт отличается от текущего

Текущий и капитальный ремонт – это два вида ремонта, которые отличаются способами финансирования и перечнем видов работ. Текущий ремонт проводит организация, которая обслуживает ваш дом. Оплачивается он за счёт средств, собираемых на содержание общего имущества дома. Для капитального ремонта в течение нескольких лет формируется фонд. Капремонт финансируется из средств этого фонда. Кроме того, дом может получить субсидии из федерального или регионального бюджета.

Что касается работ, то текущий ремонт носит предупредительный характер. Согласно Правилам обслуживания общего имущества МКД, управляющая организация должна проводить осмотры помещений и на их основе составлять план работ по текущему ремонту. Во время капремонта комплексно восстанавливаются или заменяются внутридомовые инженерные сети, лифты, проводятся восстановительные работы на фасаде и кровле здания.

Законодательные акты, регулирующие порядок проведения капитального ремонта

Определение капитального ремонта дано в статье 166 Жилищного кодекса РФ. Эта же статья устанавливает правила проведения капремонта. Статья 154 Жилищного кодекса РФ описывает, какие платежи включаются в плату за жилое помещение. Взносы на капремонт – входят в структуру платежа за жилые помещения. Статья 158 ЖК РФ уточняет, что взносы на капремонт обязаны платить и владельцы нежилых помещений.

Многоквартирный дом может получить финподдержку от госкорпорации «Фонд содействия развитию ЖКХ». Для получения денег нужно обратиться в соответствующие региональные органы власти. Далее, в Фонд поступит заявка от имени вашего региона. Если будут выделены средства, то их можно будет потратить на оплату процентов по кредиту на проведение капремонта, а также на оплату работ по повышению энергоэффективности дома (в рамках капремонта). Максимальный размер субсидий составляет 5 миллионов рублей на один МКД. Правила предоставления такого рода субсидий устанавливает постановление Правительства РФ от 17.01.2017 №18. Конечно, это довольно сложная процедура. В 2017 году такого рода поддержку получили только 27 домов по всей России. Депутаты Госдумы РФ уже предлагали упростить процедуру получения финподдержки на капремонт. Однако соответствующий законопроект ещё не принят.

Способ формирования фонда капитального ремонта

Жители многоквартирных домов не могут отказаться от оплаты взносов на капремонт, так как это их обязанность в силу прямого указания закона. Однако они могут решить, каким способом будут накапливаться средства для проведения капитального ремонта. Вариантов здесь два: спецсчёт многоквартирного дома в банке или формирование фонда капремонта на счёте регионального оператора капремонта. По умолчанию взносы поступают на счёт регионального оператора. Спецсчётом владеет организация, обслуживающая многоквартирный дом (УО, ТСЖ или ЖСК). И сбором средств, при наличии спецсчёта, также занимается УО, ТСЖ или ЖСК, которая обслуживает МКД, капремонт в этом случае включается отдельной строкой в квитанцию за управление и обслуживание общего имущества МКД. Региональный оператор капремонта – это сторонняя организация, которая выставляет отдельную квитанцию.

Заметим, что УО, ТСЖ или ЖСК не могут размещать взносы на капремонт на своих банковских счетах. Это является нарушением жилищного законодательства и чревато штрафами. Для спецсчёта необходимо выбрать банк, который удовлетворяет условиям, описанным в постановлении Правительства РФ от 24.04.2018 No497. На сегодня в РФ действуют пять банков, которые этим условиям полностью удовлетворяют: ПАО Сбербанк, Банк ГПБ (АО), Банк ВТБ (ПАО), АО «Россельхозбанк», АО «АЛЬФА-БАНК». Если владелец спецсчёта открыл его в другом банке, необходимо срочно созвать ОСС, которое решит, в какой из указанных пяти банков необходимо перевести спецсчёт.

Преимущество спецсчёта в том, что жители дома через ОСС могут принять решение о сроках капремонта. Когда фондом капремонта МКД распоряжается региональный оператор, он устанавливает и сроки проведения капремонта, а также выбирает исполнителя работ.

Мероприятия по капитальному ремонту МКД

В ходе капремонта восстанавливаются или полностью меняются внутридомовые коммуникации, которые составляют ОИ МКД. А именно: системы водоснабжения и водоотведения, разводка электросети, газовое оборудование, система теплоснабжения. Полный перечень работ по капремонту, указан в ст. 166 Жилищного кодекса РФ.

Лифты подлежат замене, если они используются более 25 лет. Если лифт установлен менее 25 лет назад, то проводится ремонт кабины и подъёмного оборудования. При необходимости ремонтируются и шахты лифта.

Капремонт кровли предполагает замену кровельного покрытия, ремонт или замену несущей конструкции кровли, восстановление теплоизоляции и водонепроницаемости крыши, при необходимости кровлю красят.

Фундамент ремонтируется с учётом расположения несущих конструкций первого этажа и схемы инженерных сетей. Во время капитального ремонта капремонта фасада МКД восстанавливают герметичность швов, штукатурку и облицовочную плитку, меняют отливы и водосточные трубы.

В приказе Минстроя РФ от 15.02.2017 №98/пр перечисляются виды работ по капитальному ремонту, которые позволяют увеличить энергоэффективность МКД. В этот перечень входят работы по герметизации межпанельных швов, трещин и дополнительной теплоизоляции стен дома. Кроме того, в приказе рекомендуется установить общедомовые приборы учёта потребления коммунальных ресурсов, модернизировать теплоузлы, установив тепловые пункты. По части электрической энергии Приказ предлагает установить в подъездах светодиодные лампы и ОДПУ для предотвращения безучётного потребления электроэнергии.

Кто контролирует проведение капремонта

Если в вашем доме деньги на капитальный ремонт накапливаются на спецсчёте регионального оператора, то и контролировать все работы должен регоператор. Ведь согласно статье 180 Жилищного кодекса РФ, в этом случае регоператор должен стать заказчиком капитального ремонта. В ситуации, когда у вашего дома есть спецсчёт, на который перечисляются средства на капремонт, то все претензии к качеству надо адресовать управляющей компании, ТСЖ или ЖСК. То есть той организации, которая обслуживает ваш дом.

Источник

Ремонт крыши многоквартирного дома: правовая азбука

Содержание

В настоящее время жильцы многоквартирных домов остались наедине со всеми насущными проблемами по обслуживанию и ремонту дома. И большинство не знают, какие действия предпринимать, чтобы решить возникающие вопросы. Немало проблем возникает и при необходимости выполнения ремонта тех или иных конструкций. В нашей статье мы расскажем о том, как произвести капитальный ремонт крыши многоквартирного дома с минимальными затратами не нарушая действующего законодательства.

Первоначально определимся, что входит в понятие «ремонт крыши дома». Итак, ремонт крыши дома – это осуществление ремонта верхней части постройки, которая защищает все здание от негативного воздействия окружающей среды.

Напомним, по своей форме и конструктивным особенностям крыши делят на:

• беcскатные;
• односкатные;
• двускатные;
• многоскатные;
• более сложные конструкции.

Общее строение и подбой крыши включает кровлю (внешнее покрытие) и внутреннюю опору – стропильную систему. При возведении дома застройщик выбирает тот или иной тип крыши, в зависимости от архитектурной особенности и последующего назначения здания.

Очень часто тип крыши многоквартирного дома выбирают, ориентируясь на общую архитектурную застройку всего микрорайона. Система ливнестоков является неотъемлемым элементом крыши любого типа и сложности конструкции.

Ее могут оборудовать в виде наружного или внутреннего водостока. Современная крыша обязательно имеет тепло- и гидроизоляцию. В том случае, когда возникла необходимость произвести капитальный ремонт крыши, необходимо учитывать все ее элементы.

Применение новых высокотехнологичных материалов при проведении ремонта крыши многоквартирного дома позволяет значительно увеличить эксплуатируемые технические характеристики отремонтированной крыши.

Основные технологии ремонта крыш многоквартирного дома

В современном строительстве принято размежевывать ремонт крыши на: частичный и капитальный. К частичному ремонту крыши прибегают в том случае, когда выявляются некоторые ее дефекты, которые приводят к снижению ее эксплуатационных свойств.

При выполнении частичного ремонта крыши зачастую устраняют такие неполадки:

1. протечки на самой крыше и ее кровельного покрытия;
2. ликвидируют шум;
3. восстанавливают отдельные элементы покрытия кровли;
4. придают крыше эстетический вид.

Если на крыше возникают протечки, то в первую очередь производят осмотр кровли для выявления мест протечек.

В зависимости от того, какие элементы кровли пострадали вследствие определенного дефекта крыши, производится замена конструктивных элементов кровли, например, производят замену утеплителя, обрешетки, слоев гидроизоляции, других элементов подкровельного покрытия.

После того, как произведена замена или ремонт дефектных участков крыши, приступают к выполнению работ по герметизации всех вновь произведенных стыков на ремонтируемых участках, а также у герметизации швов не кровельном покрытии.

Важно: для разных типов кровельных материалов нужно применять разные типы герметиков. Это могут быть силиконы, мастики, другие герметики.

Для того чтобы выяснить вопрос: крыши + капитальный ремонт, мы обработали большое количество источников информации и пришли к следующему виду: капитальный ремонт многоквартирного дома проводится при полном обветшании или серьезном повреждении крыши.

Как правило, при капитальном ремонте требуется замена всех несущих элементов крыши, в том числе стропильной системы, обрешетки, систем ливнестока и водостока.

Иногда даже стоит вопрос: выполняет ли сейчас крыша дома свои эксплуатационные функции или лучше отказаться от капитального ремонта и произвести ее полную замену?

Государственные программы капитального ремонта многоквартирного дома

Вполне понятно, что ремонт кровли, во все времена стоил немалых денег. Поэтому перед жильцами многоквартирного дома возникает закономерный вопрос: кто должен ремонтировать крышу?

Спешим Вас заверить, что во многих городах России действуют Программы капитального ремонта многоквартирного дома за счет средств Фонда ЖКХ (Жилищного Коммунального Хозяйства).

В рамках данной Программы управляющим организациям и товариществам собственников жилья, которые осуществляют управление домом, оказывается финансовая поддержка. Причем финансовая помощь может даже составлять 95% от общей стоимости капитального ремонта.

Важно знать: для того, чтобы Ваш дом включили в Программу капремонта собственникам нужно принять решение о том, что дом (или, например, крыша) нуждается в проведении капитального ремонта.

А также должна быть составлена и утверждена смета на ремонт крыши для проведения ее капитального ремонта и принято решение о том, что все совладельцы не отказываются об участии в этой программе.

После этого управляющей организацией товарищества совладельцев собственников жилья должна быть подана заявка в орган местного самоуправления на включение дома в Программу.

Действие Программы капитального ремонта распространяется на определенные виды работ. В данный перечень входит и ремонт крыши, в том числе частичная замена некоторых отдельных элементов (ферм, стропильной системы, плит перекрытия).

В перечень ремонтных работ входит:

• противопожарная обработка и антисептирование всех деревянных конструкций;
• замена кровельного покрытия;
• восстановление в чердачных помещениях температурно-влажностного режима;
• замена внутреннего и наружного водостока.

Следует учесть, что те многоквартирные дома, степень износа у которых выше 70%, не подлежат капитальному ремонту. Такие дома относятся к аварийным, они подлежат либо сносу, либо реконструкции.

Обычно федеральный городской бюджет выделяет 95% средств от общей стоимости капитального ремонта крыши. 5% от общего объема затраченных на ремонт крыши средств обязаны заплатить: товарищество собственников жилья, жилищно-строительные или жилищные кооперативы, а также собственники всех помещений в многоквартирных домах.

Для того чтобы получить такую субсидию по государственной программе, нужно предоставить следующий перечень документов:

• заявление для получения субсидии;
• учредительные документы юридического лица на осуществление управления многоквартирным домом;
• свидетельство о государственной регистрации данного юридического лица;
• выписку банковских реквизитов со счета-заявителя;
• протокол собрания собственников многоквартирного дома о выборе управляющей компании и перечне услуг и работ по ремонту и содержанию жилья, размере их финансирования;
• копию договора об управлении многоквартирным домом;
• проект и смету на проведение капитального ремонта крыши;
• протокол общего собрания собственников многоквартирного дома о том, что принято решение на проведение ремонта, утверждена смета, определена стоимость работ, рассмотрен порядок внесениями собственниками квартир средств и назначены уполномоченные представители для подписания акта приемки выполненных работ. Такое решение законно лишь в том случае, если за него проголосовало 2/3 собственников жилья;
• реестр собственников жилья;
• договор на ремонт крыши.

Важно знать: все копии документов должны быть заверены руководителем управляющей организации.

Все вышеперечисленные документы нужно предоставлять в комитет жилищно-коммунального хозяйства города. Решение о предоставлении субсидии для капитального ремонта должно быть принято в течение 10 рабочих дней.

Основанием для получения государственной субсидии является ФЗ РФ от 21 июля 2007г. N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» а также ФЗ от 30.12.2008 № 323-ФЗ.

Образец договора на ремонт крыши есть в каждом ЖЭУ. Однако в том случае, если Ваш дом не отвечает всем критериям, которые указаны в 14 статье ФЗ РФ, то субсидия предоставлена не будет. Один из критериев данного закона – отсутствие долгов у всех совладельцев многоквартирного дома.

Как правильно обратиться в ЖЭУ

При обнаружении протечки крыши или ее других дефектов, которые требуют оперативного ремонта, совладельцы многоквартирных домов должны как можно быстрее обратиться в ЖЭУ, обслуживающее дом.

Причем устное обращение никто рассматривать, скорее всего, не будет. Лишь в том случае, если Вами будет сделана письменная заявка на ремонт крыши, в управлении приступят к его рассмотрению.

Инструкция заполнения заявки:

1. Шапка заявления должна содержать фамилию, имя, отчество начальника ЖЭУ и Ваши данные, в том числе фамилию, имя, отчество и адрес проживания.
2. В тексте заявления укажите фактическое состояние дел: когда, и в какой части квартиры произошла протечка. Максимально подробно опишите, откуда лилась вода (с потолка или стен), а также укажите материальный ущерб, который был нанесен Вашей квартире.
3. Итоговая часть заявления должна содержать такие слова: Прошу отремонтировать крышу над моей квартирой.
4. В конце заявления ставьте дату обращения и свою подпись (разборчиво).

Важно: заявление нужно написать в двух экземплярах: один для ЖЭУ, второй – для себя. Причем на Ваше заявление должно быть зарезервировано, то есть на Вашем экземпляре должна стоять номер, дата принятия заявления, подпись должностного лица, подтверждающая Ваше письменное обращение в ЖЭУ.

После того, как к работникам ЖЭУ поступило Ваше заявление в письменном виде, они обязаны связаться с подрядной организацией, которая специализируется на проведении ремонтных работ подобного вида. Специалистом компании будет оценен объем проведения необходимых работ и составлена дефектная ведомость на ремонт крыши.

В том случае, если Ваш дом по каким-то причинам не имеет право на получение государственной субсидии (о ней мы рассказали выше), то общую стоимость ремонтных работ нужно поделить на всех жильцов дома.

Небольшой совет: делить общую сумму, необходимую для проведения ремонтных работ, нужно пропорционально площади квартиры. Иногда допускают ошибку и делят общую сумму на количество жильцов в каждой квартире. Это в корне неправильно.

Лишь после того, как вся сумма, указанная в дефектной ведомости, будет уплачена полностью, ремонт крыши 9 этажного дома будет произведен в кратчайшие сроки.

Хотя многие ЖЭУ пользуются тем, что в ФЗ РФ не установлены конкретный сроки проведения ремонта, но Вы можете мотивировать тем, что в пункте В статьи 40 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» говориться о том, что работни ЖЭУ обязаны в самые краткие сроки отреагировать и исправить возникшую аварийно-ремонтную ситуацию.

Поверьте, только от Вашей активности и напористости зависит, как быстро работники ЖЭУ предпримут какие-нибудь действия для устранения дефектов или ремонта крыши Вашего дома.

Достигнув определенных результатов в ЖЭУ, не останавливайтесь на этом. Узнайте, какая подрядная организация будет заниматься осуществлением ремонтных работ и требуйте составить договор подряда на ремонт крыши.

В том случае если Вам отказывают в предоставлении информации, есть смысл обратиться за помощью в юридическую компанию.

Есть много способов, как заставить управляющую компанию отремонтировать крышу, не доводя дело до суда. Важно действовать грамотно, соблюдая букву закона, выполняя все рекомендации, о которых мы рассказали выше.

И тогда вполне реально выполнить ремонт крыши дома с минимальными затратами и не испорченным здоровьем.

Источник

Работы при капремонте крыши

Многоквартирные жилые здания, предназначенные для комфортного существования граждан страны, нуждаются в уходе за ними. Каждая инженерная коммуникация или строительная конструкция имеет свой срок эксплуатации и в случае не выполнения профилактических мероприятий может прийти в негодность, что влечёт за собой аварийные ситуации с различной степени тяжести последствиями.

Изношенность жилья говорит о том, что ремонтными работами текущего характера здесь не обойтись. Необходимо выполнять капитальный ремонт жилых зданий.

Понятие капремонта многоквартирных домов

По техническому определению капитальный ремонт это процесс, направленный на улучшение состояния всего строения с внутренними коммуникационными сетями. Во время проведения такого класса действия проводится восстановление отдельных частей общедомового имущества, которые в нём нуждаются.

При выполнении капремонта происходит замена, частичная или полная, некоторых элементов входящих в перечень оборудования дома. Или происходит реконструкционные мероприятия, направленные на повышения функционала элементов здания до нормативных показателей.

Необходимость проведения КР жилого здания регулируется на законодательном уровне. Производство работ может быть инициировано при износе каменного дома в пределах 30-70%. Для деревянных зданий предел изношенности составляет 65%.

В зависимости от объёма выполнения задания, который планируется провести, существует определённая классификация КР:

1. Комплексного исполнения, который проводится на всех элементах МЖД.
2. Частичного вида, включающий в себя восстановление отдельных элементов здания. Такими работами считается частичная смена труб внутренних сетей, объём которой превышает количество производимых по текущему ремонту действий. Выполняется при отсутствии достаточных средств на производство КР.
3. Внедрение новых технических средств, направленных на экономию природных ресурсов или на повышение уровня комфортности для жильцов.

На основании Постановления 271 Правительства РФ[1], вступившего в силу в 2012 году, расходы по выполнению капремонтов возложены на владельцев жилищ, проживающих в данном жилье. Контролируют соблюдение сроков исполнения действий региональные власти.

Перечень видов работ капремонта

Все МЖД оснащены техническими паспортами, которые существуют с момента введения его в эксплуатацию. В процессе пользования домом в этот документ вносятся данные о выполнениях улучшений всех видов – текущего и капитального. Отображается текущее состояние конструктивных элементов здания и внутренних коммуникаций. Сведения берутся из актов обследования жилых домов, которые составляются на основаниях обязательных осенне-весенних обходов.

Перечень выполнение капремонта прописан в приложении №8 ФЗ№170[2], его можно распределить по элементам.

На фасаде и наружных стенах

К ним относятся:

• утепление, восстановление гидроизоляции;
• ремонт фактурного слоя штукатурки;
• восстановление облицовочного слоя;
• покраска по основанию;
• герметизация межпанельных и осадочных швов;
• монтаж окон и дверей, относящихся к общему имуществу дома;
• восстановление балконных плит;
• мероприятия по усилению козырьков над входами в подъезды или подвалы;
• перемена оконных отливов и водосточных труб.

Капремонт внутридомовых коммуникационных сетей

1. Холодного и горячего водоснабжения.
   • Мероприятия на водомерном узле и общедомовом оборудовании.
   • Замена разводящих магистральных труб и стояков, согласно балансовой принадлежности.
   • Реконструкция, связанная с системой пожаротушения.
2. Системы водоотведения.
   • Работы на выпусках из дома.
   • Замена стояков и фановых труб.
   • Смена клапанов и фасонных частей на общедомовых системах.
3. Систем централизованного отопления.
   • Работы, связанные с заменой разводящих магистралей и стояков, с соблюдением балансовой принадлежности.
   • Смена запорной арматуры, установленной на общедомовых сетях.
   • Монтаж отопительных приборов, установленных в местах для общего пользования и в муниципальном жилье.
   • Работы на оборудовании ИТП.

1. Систем газообеспечения.
   • Смена запорной и регулировочной аппаратуры на разводящих магистралях.
   • Замена полная или частичная труб подающих магистралей по акту принадлежности.
2. Электроснабжения
   • Действия по реконструкции ГРЩ.
   • Реконструкция системы освещения мест общего пользования.
   • Ремонт или замена внутренней проводки до квартирных приборов учёта.

Состав работ по ремонту общей кровли

• частичная смена стропил, мауэрлатов, обрешёточных досок;
• утепление чердачного перекрытия;
• действия по реконструкции слуховых окон;
• утепление и восстановление основного слоя чердачного перекрытия;
• полная замена примыканий и коньков;
• монтаж покрытия из штучных и рулонных материалов;
• реконструкция оголовков дымовых и вентиляционных труб;
• восстановление кровельных ограждений.

Ремонт подвальных помещений общего имущества

1. Оштукатуривание, утепление и гидроизоляция стен, пола и потолка помещения.
2. Замена дверей, окон в общедомовых подвалах.
3. Восстановление продухов и приямков.
4. Мероприятия по восстановлению герметизации вводных труб инженерных коммуникаций и дренажной системы.
5. Ремонт отмостки.

Перечень выполняемого регламента может быть откорректирован. Решение о внесении изменений в официальный перечень происходит на региональном уровне.

Для осуществления капитального ремонта владельцы квартир производят ежемесячные отчисления определённой суммы, которая начисляется на основании рассчитанного тарифа. Действующий тариф на КР разнится в каждом субъекте. Отчисления аккумулируются в специально созданном фонде собственного МЖД или перечисляются на счёт регионального оператора. Оба варианта сбора средств на КР легитимны.

Собранные средства не могут быть истрачены на действия текущего характера. Во внутренних помещениях допустимо производство работ за счёт средств КР только в случае нанесённых повреждений, случившихся в результате замены труб в рамках проведения капремонта.

Контроль за выполнением задания по КР производят Минстрой, управление ЖКХ, специалисты фонда капремонта и представитель МЖД.

Источник

Когда вышел срок: зачем и как делают капитальный ремонт кровли

У любой крыши есть свой срок службы. Даже если она сделана из самых качественных и долговечных материалов — медные и сланцевые кровли тоже нужно периодически ремонтировать. Кое-что можно починить в рамках текущего ремонта, например, заменить треснувшую черепицу или повторно загерметизировать стык кровли и трубы. Но когда износ крыши становится слишком большим, необходим капитальный ремонт кровли. Что в него входит, когда действительно «пора», и как правильно выполнять ремонтные работы — об этих и других важных тонкостях рассказываем в статье.

Что такое капитальный ремонт крыши?

При выполнении текущих ремонтных работ дефекты и повреждения кровли устраняют точечно. Например, заделывают щели и трещины, замазывают ремонтной эмалью царапины на листовых покрытиях, меняют небольшие участки поврежденного покрытия. А кровля при капитальном ремонте полностью демонтируется до стропильной системы. И это как минимум.

Если подробнее, то при капитальном ремонте:

1. Кровельное покрытие и пирог снимают.
2. Оценивают состояние стропильной системы. Если оно хорошее, дерево просто обрабатывают огнезащитными и антибактериальными составами. Если стропильная система сильно повреждена, ее меняют.
3. Делают новый кровельный пирог.

Капитальный ремонт крыши с заменой стропильной системы стоит на 20-30% дороже, чем строительство крыши с нуля. Поэтому важно использовать при устройстве стропильной системы хорошо высушенное, качественное дерево без пороков, минимум дважды в год осматривать кровлю и делать ее текущий ремонт, вовремя менять отслужившее кровельное покрытие, чтобы не допустить намокания древесины.

Когда крыше нужен капитальный ремонт?

Капитальный ремонт кровли частного дома можно проводить хоть каждый год — все зависит от желания владельцев. Крыши многоквартирных домов и общественных зданий подлежат капитальному ремонту в трех случаях:

1. При их повреждении в результате форс-мажорных ситуаций. Это может быть срыв покрытия ураганом, повреждение кровли при пожаре или попадании молнии.
2. По заявке жильцов или собственника здания, при этом необходимость проведения капитального ремонта кровли должна быть подтверждена актом обследования крыши и техническим заключением.
3. Если истек предельный срок эксплуатации конструкций крыши.

Законодательно продолжительность эксплуатации конструкций зданий, включая элементы кровли, до их капитального ремонта регулируется ВСН 58-88 (р). Срок службы некоторых элементов крыши согласно этому документу — в таблице:

Элемент конструкции крыши		Срок службы, лет
Стропила и обрешетка	железобетонные	80
	деревянные	50
Утеплитель	керамзит	30-40
	минераловатные плиты	15-20
Кровельное покрытие	оцинкованная сталь	15
	рулонные материалы	10
	керамическая черепица	60
	шифер	30

Поскольку ВСН 58-88(р) был составлен в 1989 году, в нем нет современных кровельных материалов: металлочерепицы, ондулина, профнастила, битумной, композитной и цементно-песчаной черепицы. Для этих покрытий нужно ориентироваться на срок эксплуатации, указанный производителем.

Но до планового ремонта доживает далеко не каждая крыша. Часто капитальный ремонт кровли делают из-за возникновения аварийной ситуации. К ним относят:

• ослабление креплений и сопряжений стропильной системы;
• прогиб и коробление стропил, стоек, ригелей, конька;
• протечки кровли, намокание стен и внутренней обшивки из-за выпадения конденсата;
• чрезмерное образование наледи и сосулек зимой, поскольку это сильно увеличивает нагрузку на несущие конструкции;
• любые массовые дефекты кровельного покрытия: вздутие, расслаивание, образование наплывов, сквозная коррозия;
• неправильный водоотвод, первый признак которого — появление луж на крыше даже после небольшого дождя;
• недостаточная эффективность теплоизолирующего контура, появление мостиков холода.

Все эти дефекты выявляются при обследовании кровли, которое нужно проводить дважды в год: весной после схода снега с крыши и в сентябре-октябре до начала холодов.

Правила проведения капитального ремонта кровли

Правила выполнения капитального ремонта крыши отличаются от подхода к монтажу кровли на новом доме. Работы проводятся на эксплуатируемом здании, в котором уже сделана внутренняя отделка, установлена мебель и оборудование. Поэтому:

1. Кровля при капитальном ремонте демонтируется только при сухой погоде.
2. Работы выполняют максимально быстро, недопустимо простаивание даже в один день. На особо ответственных объектах, например, исторических зданиях, строительные бригады могут работать даже круглосуточно при условии достаточного освещения.
3. Кровельное покрытие снимают по частям. Для этого кровлю разбивают на участки, с которыми удобно работать.
4. Все части кровли с демонтированным кровельным покрытием обязательно закрывают плотной полиэтиленовой пленкой или другим гидрозащитным материалом. Снимают пленку только непосредственно перед выполнением работ.
5. Для капитального ремонта крыши нельзя использовать токсические для человека и домашних животных вещества и материалы.
6. Строительный мусор, оставшийся после демонтажа кровельного пирога, нельзя складировать прямо на кровле.

Кроме того, при капитальном ремонте кровли очень важно тщательно соблюдать правила техники безопасности — последствия их нарушения могут быть катастрофическими. Особенно если для монтажа кровельного покрытия используются газовые горелки.

Поскольку газовые баллоны взрывоопасны, на кровлю их поднимают непосредственно перед выполнением работ и спускают сразу же после их окончания. В жаркий день недопустимо надолго оставлять баллоны на крыше под прямыми солнечными лучами. Также нельзя хранить их на крыше и оставлять без присмотра.

Как делать капитальный ремонт крыши: разбираем порядок работ шаг за шагом

Если речь идет об общественном здании или многоквартирном жилом доме, порядок проведения капитального ремонта кровли, кроме, собственно, самих ремонтных работ, включает:

1. Установку баннера с информацией об организации, которая выполняет ремонт, составе работ, сроках. Также на нем должны быть указаны контакты ответственных лиц.
2. Размещение объявлений с таким же содержанием в холле первого этажа, лифтах.
3. Приемку работ комиссией.

Проще говоря, необходимо рассказать жильцам о том, что будут делать во время капитального ремонта кровли, когда приступят к работам, сколько времени это займет и кому жаловаться в случае чего.

Когда формальности соблюдены, приступают к самому ремонту:

1. Демонтируют антенны, водосточные желоба, воронки, дефлекторы, снегозадержатели и другое оборудование, установленное на крыше. Демонтаж неизношенных элементов необходимо выполнять очень аккуратно, поскольку после капремонта их необходимо будет снова установить на крышу.
2. Снимают кровельное покрытие вокруг мансардных окон, световых тоннелей, люков и аккуратно извлекают их. Получившиеся отверстия сразу же закрывают пленкой.
3. Демонтируют кровельное покрытие, гидроизоляцию, утеплитель. Закрывают открытые участки пленкой.
4. Проводят обследование состояния несущих конструкций: стропильной системы, железобетонных плит перекрытия.
5. В зависимости от тяжести и количества повреждений либо меняют несущие конструкции, либо реставрируют их. В частности, если у деревянной стропильной системы повреждения единичны, сгнившие участки протезируют, а доски и брусья с трещинами усиливают или заменяют. Трещины, сколы, стыки на железобетонной плите замазывают цементным раствором или герметиком.
6. У домов со скатной крышей демонтируют внутреннюю отделку.
7. Как старую, так и новую стропильную систему из дерева тщательно обрабатывают огнезащитными и антибактериальными составами. В идеале это нужно делать каждые десять лет.
8. Устанавливают мансардные окна, световые тоннели, люки.
9. Монтируют новый кровельный пирог: паробарьер, утеплитель, гидроизоляцию, кровельное покрытие.
10. Крепят на крыше все оборудование в тех же местах, откуда его сняли.

При выполнении капитального ремонта кровли важно не забывать о правилах безопасности при работе на высоте. Все рабочие должны быть в удобной обуви, каске, очках и рабочих перчатках с одетым и закрепленным страховочным поясом.

Подведем итоги

Капитальный ремонт кровли — неизбежный этап существования любого здания, если оно не временное. Во время капремонта:

• демонтируют старый кровельный пирог;
• обследуют и реставрируют либо заменяют несущие конструкции;
• монтируют полностью новый кровельный пирог.

Из-за большого объема работ капитальный ремонт крыши может стоить даже дороже, чем монтаж кровли на новом доме.

Капремонт нужен в случае, если есть конкретные повреждения крыши: протечки, ослабевшие крепления, выгнутые ригели или стропила. Кроме того, если выполняют, когда заканчивается срок службы элементов кровли: утеплителя, гидроизоляции, кровельного покрытия.

Источник

Капитальный ремонт крыши: основные этапы работ и материалы

Капитальный ремонт кровли становится необходимостью, когда текущий уже не может решить возникшие проблемы. Кровля – один из основных элементов здания. Качество ее исполнения играет очень важную роль в безопасности всего дома и тех, кто в нем живет. Как бы качественно ни смонтировали кровлю, со временем понадобится текущий ремонт кровли, а при более серьезных повреждениях – капитальный.

Для эффективного устранения течи крыши следует локализовать проблему, т.е. понять, какой именно элемент кровли (или несколько) работает неправильно.

Основные этапы работ по ремонту крыши

Капитальный ремонт кровли – это целый комплекс мероприятий, которые выполняются последовательно.

Начинаются работы с демонтажа старого покрытия. Затем проводится осмотр и оценка состояния элементов конструкции кровли. Если в этом есть необходимость, то проводится ее замена. Следующий этап – обработка антисептиками и огнезащитными составами несущей конструкции. Если обнаружены повреждения в других частях кровельного пирога, то необходимо их устранить: восстановить пароизоляцию и теплоизоляцию. Завершающий этап – восстановление кровельного покрытия и при необходимости его покраска.

При капитальном ремонте проводится полная замена покрытия на новое, при этом могут быть использованы другие кровельные материалы.

Планируя проводить капитальный ремонт крыши, нужно учесть некоторые нюансы. Материалы, используемые для кровельных работ, отличаются по техническим и эксплуатационным характеристикам, при выборе средств для работы надо учитывать используемое покрытие. Очень большую роль играет погодный фактор. Профессиональные кровельщики советуют проводить эти работы в теплую сухую погоду. Исключением может быть только срочный ремонт, когда вдруг образовалась протечка или возникли другие проблемы.

Подготовительные работы и демонтаж каркаса крыши

Схема ремонта мягкой кровли.

Перед началом работ по демонтажу кровли нужно провести некоторые подготовительные работы. При необходимости усиливается крепление чердачного перекрытия. Обязательно нужно демонтировать все виды антенн и других линий связи, убрать электропроводку.

В зависимости от того, как сложилась ситуация, работы по капитальному ремонту могут включать разборку и замену элементов каркаса крыши. Обрешетку разбирают до опалубки карнизного свеса. Парапетную решетку, лотки, карнизные свесы, оставшиеся части обрешетки демонтируют с чердака. Стропила – опора крыши, менять их все одновременно нельзя. Чтобы обеспечить устойчивость всей конструкции, необходимо оставить часть обрешетки, в идеале каждый пятый элемент. Перед началом разборки наклонных стропил снимаются металлические крепежные элементы.

Инструменты для демонтажа

1. Болгарка.
2. Молоток.
3. Топор.
4. Ручная циркулярная пила.
5. Монтировка двойная (гвоздь-лопатка).
6. Зубило.

Установка новой кровли

В зависимости от того, какой будет использован вид нового покрытия, выбираются и стропила. Для более тяжелых материалов используются брусья большего сечения. Затем делается обрешетка. Если в качестве кровельного материала будет взята битумная черепица или рулонные материалы, монтируется сплошной настил.

Чтобы сделать теплым чердак, нужно проложить утеплитель между стропилами, который крепится рейками. Затем к ним подшивается пароизоляция. Пленка не дает появляться конденсату. Завершаются работы по ремонту монтажом самого покрытия. Выбор материалов очень велик, каждый имеет свои особенности.

При ремонте кровли необходимо помнить о технике безопасности.

Инструменты для работы

1. Молоток.
2. Ножовка.
3. Ножницы по металлу.
4. Топор.
5. Стамеска.
6. Ручной степлер.
7. Шуруповерт.
8. Обрезная машинка.
9. Перфоратор.

Работы и материалы для ремонта мягкой кровли

При обустройстве кровли, особенно плоской, часто пользуются мягкими кровельными материалами: рулонными, битумной черепицей, мягкой черепицей, мембранной. Несмотря на большое разнообразие, основа у них одна. При производстве используется битум и стекловолокно, а также целый ряд стабилизаторов и других компонентов, которые помогают улучшить качество и эксплуатационные характеристики кровли.

Эти материалы очень популярны благодаря своей невысокой стоимости и легкости монтажа. Кроме того, они прочные, не пропускают влагу и огнестойки. Их гибкость дает возможность проводить монтаж не только на плоской поверхности, но и со сложной геометрией. Это значительно облегчает проведение ремонта.

Капитальный ремонт кровли производится в зависимости от ее вида, несколькими методами: тепловая сварка, склеивание, механическое соединение и наплавление.

Мягкая кровля чаще нуждается в капитальном ремонте, потому что больше подвержена разрушению. Капитальный ремонт – это работы по полной замене потерявшего свои качества старого материала на новый, который имеет лучшие эксплуатационные характеристики. Один из самых распространенных видов мягкой кровли – мембранная. Этот материал очень эластичен, устойчив к атмосферному воздействию и перепадам температур. При производстве капитального ремонта с использованием мембран нет необходимости устанавливать дополнительную гидроизоляцию. Мембраны сами обладают хорошими гидроизоляционными свойствами.

Для плоской крыши и для крыш с любым уклоном подходит полимерная кровля. К ее главному преимуществу относится ширина, которая дает возможность покрывать поверхность любой сложности с минимумом швов, что значительно снижает вероятность протеканий. Для ее крепления используется несколько способов. Балластный способ применяют на крышах с небольшим уклоном. Мембраны закрепляются по краям и сверху засыпаются балластом, например, гравием. При использовании на крышах с большим уклоном закрепляют с помощью специального крепежа. Если крыша имеет очень сложную геометрию, то наилучшим вариантом крепления будет использование клея. Для того чтобы швы получились прочными, используется горячая воздушная сварка. Применение мембран в капитальном ремонте мягкой кровли дает возможность провести работы максимально быстро и в любое время года.

Рулонные материалы, используемые при ремонте

Обычно, чтобы продлить срок службы кровли, её покрывают маслянной краской. Такого ремонта хватает на пару лет.

В основе мягких рулонных материалов картон, стекловолокно или полиэфир. Нижний слой – это наплавляемая битумная мастика, а сверху вяжущие вещества из битума и полимеров. Такая конструкция делает возможным использование этих материалов в несколько слоев. Проводить работы по капитальному ремонту с такими материалами не только удобно, но и экономически выгодно. Они недороги, и их просто монтировать. Использование мягких рулонных материалов при ремонте в некоторых случаях позволяет не снимать предыдущий поврежденный слой. Их можно укладывать на деревянную основу, металлическую, бетонную.

Работы по капитальному ремонту подразумевают полный демонтаж старого покрытия. В некоторых случаях на плоской крыше проводится также демонтаж стяжки, замена паро- и теплоизоляции. Для укладки нового кровельного материала должна быть подготовлена площадка. На стяжку наносится грунтовка, после чего можно укладывать новый кровельный ковер. Вокруг конструктивных элементов крыши (воронок, парапетов) укладка проводится в два слоя. При необходимости осуществляется установка защитных козырьков, а также покраска огнезащитными или светоотражающими составами.

Инструменты для монтажа

1. Ножовка
2. Рулетка
3. Молоток
4. Острый нож
5. Мастерок для нанесения клеящей смеси
6. Меловая веревка для нанесения разметки
7. Топор
8. Валики для нанесения грунтовки

В отличие от битумных материалов, металлическая кровля имеет более высокую прочность. Однако и она разрушается под воздействием атмосферных явлений и перепадов температуры. На ней может появиться ржавчина, разойтись швы. Если повреждения коснулись более трети всей поверхности кровли, то целесообразнее провести капитальный ремонт с полной заменой кровельных материалов.

Источник