Не мудри рукою покажи Почему в Петербурге теперь считают несколько зданий за один дом
Не мудри рукою покажи Почему в Петербурге теперь считают несколько зданий за один дом

Не мудри рукою покажи Почему в Петербурге теперь считают несколько зданий за один дом



Каков статус постройки с общей крышей, раздельными стенами и фундаментом

Нас спрашивают:
Е сли не трудно, подскажите, пожалуйста: есть два дома, стоящие вплотную друг к другу, имеющие между собой каждый свою стену, свой фундамент, но имеющие одну крышу. У них разные адреса и разные собственники, участок тоже поделен пополам. Можно ли любой из этих домов назвать «отдельно стоящий дом» или есть другое определение?

Мы отвечаем:
Д ома объединенные общим основным конструктивом, в данном случае это крыша, с точки зрения архитектуры рассматривается как единое здание. Вот если бы дома не имели общих элементов или таковые могли быть сняты без ухудшения качеств дома, тогда другое дело. Пусть бы даже прижаты были — пальца не просунуть.

В вашем случае правильно назвать такую постройку все же будет как «дом на два хозяина» или «дом с двумя входами». Раздельный фундамент и стена могут быть отнесены к конструктивным особенностям, скажем — наличию деформационного шва. Почтовые адреса, разделение участка все это чисто документальное оформление. Теоретически проблем нет выкупить обе половины, соединить участок и переоформить адрес, даже не выезжая на место. Наоборот, устройство одной крыши над двумя домами рассматривается как их объединение в одно целое.

Вариант «двойного» дома с двумя входами и разделенным участком можно увидеть на фото.

Стоят два дома с отдельными фундаментами отдельными крышами и каждый дом со своими стенами. Эти два дома можно считать как один дом или два дома.

Стоят два дома у каждого дома отдельный фундамент, отдельная крыша между домами нет общей стены , входы и выходы для каждого дома свои,а есть навес Эти два дома можно считать как один или два дома

Источник

Порядок «раздела» индивидуальных жилых домов

В соответствии с требованиями действующего гражданского законодательства владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников. Данное требование стимулирует собственников индивидуальных жилых домов выделить «в натуре», «поделить» принадлежащие им жилые дома, то есть оформить свои права на отдельные жилые помещения.

Согласно ч.7 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме не допускаются.

В данном случае возможны два варианта: индивидуальный жилой дом подлежит преобразованию либо в многоквартирный дом с одновременным созданием в нем квартир, либо в жилой дом блокированной застройки с одновременным образованием в нем блоков. Данные объекты имеют разный правовой режим, который следует учитывать собственникам при принятии решений.

Согласно действующему законодательству многоквартирный дом — совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме; квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме.

При этом земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на квартиры необходимо изменить назначение здания с «жилое» (жилой дом) на «многоквартирный дом» и на основании п. 4 ч. 5 ст. 14 Закона № 218-ФЗ осуществить государственный кадастровый учет одновременно в отношении всех квартир в таком здании.

В случае если для изменения назначения здания и создания в нем помещений требуется реконструкция, государственный кадастровый учет изменений такого здания и государственный кадастровый учет расположенных в нем помещений осуществляются на основании заявления всех сособственников указанного объекта недвижимости с приложением разрешения на ввод реконструированного объекта недвижимости в эксплуатацию, а также технического плана здания, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных помещений.

В случае если для изменения назначения здания и создания в нем помещений реконструкция не требуется, сведения о назначении здания могут быть изменены на основании заявления всех сособственников указанного объекта недвижимости с приложением акта органа государственной власти или органа местного самоуправления об изменении назначения здания с «жилой дом» на «многоквартирный дом» без проведения реконструкции.

На основании ч. 5 ст. 41 Закона № 218-ФЗ после осуществления государственного учета квартир в здании всем участникам общей долевой собственности на указанное здание необходимо обратиться с заявлениями о государственной регистрации права собственности на принадлежащие им помещения с приложением соглашения, заключенного между сособственниками здания, в котором будет определена принадлежность квартир, и с заявлениями о прекращении своего права на долю в праве собственности на данное здание.

Под жилыми домами блокированной застройки понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Законом № 218-ФЗ не предусмотрено внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о жилых домах блокированной застройки, а также регистрация прав на такие дома, каждый блок является самостоятельным объектом недвижимости, в отношении которого осуществляется государственный кадастровый учёт и государственная регистрация прав.

При этом правовой режим жилых домов блокированной застройки, в отличие от правового режима многоквартирных домов, предполагает формирование под каждым блоком отдельного земельного участка, что является предпочтительным при его пользовании собственником.

С учетом того, что образование объектов капитального строительства в данном случае осуществляется в результате раздела объекта недвижимости, в соответствии с ч. 1 ст. 41 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на образуемые объекты недвижимости осуществляется одновременно.

Читайте также:  Эффективное утепление стен изнутри

В случае если для раздела здания и образования блоков в доме блокированной застройки требуется реконструкция здания, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на образованные в результате раздела блоки осуществляются на основании заявления всех сособственников указанного объекта недвижимости с приложением соглашения о разделе объекта недвижимости или соответствующего решения суда, разрешения на ввод реконструированного объекта недвижимости в эксплуатацию, а также технического плана здания, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных блоков.

В случае если здание изначально соответствовало признакам жилого дома блокированной застройки и реконструкция для его раздела не требуется, постановка на государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на образованные блоки осуществляется на основании заявления всех сособственников указанного объекта недвижимости с приложением соглашения о разделе объекта недвижимости или соответствующего решения суда, а также технического плана, в состав приложения к которому в качестве обоснования кадастровых работ необходимо включить заключение органа, уполномоченного в области градостроительной деятельности, содержащее информацию, подтверждающую, что исходное (преобразуемое) здание соответствует характеристикам жилого дома блокированной застройки без необходимости проведения реконструкции.

При недостижении согласия по вопросам государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на квартиры, блоки в доме блокированной застройки сособственник здания вправе обратиться суд в порядке искового производства к остальным сособственниками указанного здания с требованиями о государственном кадастровом учете помещений, признании прав на них и прекращении права общей собственности на данное здание.

При этом в соответствии со ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. В этой связи изменение назначения здания с «жилое» на «многоквартирный дом», раздел жилого дома на блоки требуют приведения в соответствие вида разрешенного использования земельных участков, на которых расположены такие объекты недвижимости.

Источник

Не мудри, рукою покажи. Почему в Петербурге теперь считают несколько зданий за один дом

Может ли один жилой дом выглядеть как два? А как три? Теперь — может. В новостройках массово стали появляться здания, объединенные между собой подземными сооружениями. У них общий адрес и общая нумерация квартир. Зачем так делают и какие проблемы возникают у жильцов, выяснил «ДП».

Идея объединять все флигеля одного домовладения была присуща исторической застройке старого города. Например, лицевой и расположенные за ним дворовые корпуса на Невском проспекте обычно имеют общую нумерацию квартир и последовательную нумерацию подъездов. В советское время при застройке спальных районов была принята иная норма: каждому дому — собственный адрес. От этого правила отходили лишь иногда, только в тех случаях, когда два дома стояли вплотную друг к другу.

Теперь же стало распространено явление, когда два, три или даже четыре визуально самостоятельных дома юридически являются одним. Соответственно и нумерация квартир в них единая. То есть в одном доме находятся с 1–й по 300–ю квартиры, во втором — с 301–й по 600–ю и так далее.

Человеку с улицы понять эту схему невозможно. Представим простую ситуацию. Курьеру нужна 302–я квартира. Он подошел к дому, на котором висит нужный адрес, а там последняя квартира — 300–я. А где же 302–я, ведь больше в этом доме квартир нет? Как он может догадаться, что 302–я квартира расположена совсем в другом строении?

Невидимая связь

Подобные здания строят сегодня повсеместно разные девелоперские компании. Например, в составе жилого комплекса ЛСР на Парашютной улице все постройки такие. Так, дом 61, корпус 3, состоит из двух отдельно стоящих домов, дом 65 — из трех, дом 61, корпус 4, — из четырех. Между ними нет никаких пристроенных помещений — ни паркингов, ни торговых галерей, ни детских садиков. Почему ж тогда общий адрес? А потому, что в соответствии с проектной документацией, разработанной ООО «Григорьев и партнеры», их объединяет технический подземный этаж.

У ООО «СПб реновация» объединенный дом есть в Усть–Славянке на Советском пр., 43, корпус 1. Он состоит из двух жилых домов и торгового центра. Все три объема разделены, между ними проложены автомобильные и пешеходные дороги, устроены газоны. Проект комплекса делало ООО «Проектсервис — СПб ПТИ». Руководитель службы по работе с госорганами «СПб реновации» Дмитрий Михалев пояснил «ДП», что все три дома связаны подземным паркингом, а потому им присвоен один адрес. По его словам, построить дом по–другому не получилось, поскольку «в связи с высокими требованиями по количеству машино–мест нет возможности запроектировать паркинг как–либо иначе». Впрочем, все соседние дома «СПб реновации» тоже имеют подземный паркинг, но в каждом случае это один паркинг на один дом, а не один паркинг на два–три дома.

Сразу несколько подобных зданий можно найти в Новосергиеве, где их возводит Setl Group. Дома 171, корпус 2, 169, корпус 1, 171, корпус 5, по пр. Ветеранов визуально представляют собой каждый по два самостоятельных дома. В комментарии «ДП» девелопер пояснил: причина в том, что у них «общий фундамент и общий подземный этаж (паркинг)». «Чтобы обеспечить необходимое для жильцов количество машино–мест, паркинг должен иметь большую площадь, чем фундамент одной секции, поэтому он не может быть размещен под одним конкретным домом», — говорится в ответе Setl Group.

Подземный паркинг — это самая частая причина объединения. К таким относится дом из двух составных частей на Парашютной ул., 34, который возвела группа «ФСК». Та же ситуация — на Пискаревском пр., 1, от RBI.

Наверное, самое большое количество отдельно стоящих корпусов, связанных невидимой парковкой, спроектировали для жилого дома на Аптекарском пр., 18, от группы Bonava. Там их пять: два вдоль Аптекарского, два вдоль пр. Медиков и один во дворе. Проект делало шведское бюро Semren & Mansson.

Читайте также:  Порядок выбора профилированного листа

Трубы и закон

Но не всегда объединение домов — вынужденная мера. Иногда отдельные здания связывают друг с другом явно искусственным способом. Такие примеры есть у ЗАО «Строительная компания «Темп»: это дома на Союзном пр., 10, Складской ул., 5, и ул. Коллонтай, 2. В соответствии с проектом ООО «Архитектурное бюро «А2», право называть весь комплекс одним жилым домом объясняется наличием «общего технического подвала для прокладки инженерных коммуникаций», который «представляет собой подземную галерею, соединяющую все секции жилого дома между собой». Проще говоря, дома связаны коллектором с трубами.

Открыть тайну такого решения помог член градсовета, заместитель гендиректора ООО «Институт территориального развития» Владимир Аврутин: «Вся эта история связана с 36–й статьей Жилищного кодекса, которую юристы питерской администрации, в частности КГА, трактуют так: на одном земельном участке может быть расположен только один жилой дом». По словам эксперта, в других регионах власти позволяют строить несколько жилых домов на одном участке, более того, так же считает и Минстрой России, но убедить КГА пока не удается. Аврутин, кстати, отметил, что Смольный более не позволяет объединять дома коллектором — только паркингом.

Председатель КГА Владимир Григорьев подтвердил «ДП», что Аврутин верно передал позицию комитета. Он, однако, убежден, что «объединение визуально самостоятельных жилых домов под единым адресом не может рассматриваться в качестве обхода закона». (Эту точку зрения важно видеть в контексте того, что Григорьев — один из тех архитекторов, кто сам проектировал подобные дома.)

Возвращение в XVIII век

Застройщики дают разные советы новоселам, как им жить дальше и справляться с путаницей. Например, Дмитрий Михалев рекомендовал «использовать для ориентирования нумерацию парадных». То же предложил и заместитель гендиректора ООО «Бонава Санкт–Петербург» Александр Свинолобов. ФСК намеренно сделала каждый из двух корпусов разного цвета, и теперь «к примеру, таксиста просят ожидать у зеленого или у синего дома», говорит руководитель аналитического центра ФСК в Петербурге Юлия Голубева.

Михаил Гущин, директор по маркетингу RBI, считает, что проблема может быть устранена с помощью «качественной навигации».

Член топонимической комиссии Андрей Рыжков считает все перечисленные методы неэффективными. Он полагает, что это большая проблема, которая, по сути, обесценивает институт адресации.

«Вместо того чтобы дать конкретный адрес дому, теперь нужно говорить: «Вы идите туда, там ближе к улице Пупкина повернуть налево, будет серый дом». Это возвращение в XVIII век, это плохо», — сказал Андрей Рыжков «ДП».

В комитете имущественных отношений, который и заведует в Петербурге присвоением адресов домам, разводят руками: каждому корпусу такого объединенного дома закон запрещает давать свой адрес.

«Присвоение отдельных адресов частям объекта недвижимости возможно только после осуществления процедуры государственного кадастрового учета каждой части как самостоятельного объекта недвижимости», — пояснили изданию в ведомстве. Выступать с законодательной инициативой для решения проблемы комитет пока не намерен.

Источник

Что такое таунхаус

Таунхаус — это жильё люкс-класса. Во всяком случае так думает большинство россиян. Рассказываем, почему таунхаусы набирают популярность в России и когда это идеальный вариант жилья.

Что такое таунхаус в недвижимости?

Дословно с английского языка таунхаус переводится «городской дом» или «дом в городе». Это малоэтажный дом европейского типа, который имеет отличительные особенности:

  • несколько квартир с отдельными входами;
  • общие боковые стены соседних квартир;
  • общие крыши соседних квартир;
  • у каждой квартиры отдельная дворовая территория.

Таунхаус — отдельно стоящий малоквартирный дом коттеджного типа с собственным двором для каждой квартиры, каждая из которых по площади больше обычной квартиры в многоэтажке и меньше частного дома. По сути, это нечто среднее по характеристикам и цене между обычной квартирой и собственным домом.

Небольшие дома, построенные в едином архитектурном стиле, разделены не более чем на 10 блоков. Все они объединены в единую систему, в особенности это касается инженерных коммуникаций, поскольку так выгоднее.

Основные особенности

Таунхаусы — новый тип жилья на российском рынке, который специалисты называют домами нового формата. Этот вариант идеально подходит для семей, не рассматривающих для проживания квартиры в многоквартирном доме и не имеющих достаточно средств для покупки собственного дома.

Таунхаус вобрал лучшее и от того, и от другого, и в результате мы имеем жилище с квартирными удобствами и загородными преимуществами.

  1. Удаленность от города. Таунхаусы возведены вблизи природы, где царит свежий воздух и нет заводов и побочных эффектов от промышленных объектов (шум, плохая экология).
  2. Минимум соседей. В городских домах соседи исчисляются десятками. В лучшем случае это спокойные и неконфликтные люди, в худшем — ребята с перфораторами, скандальные семьи с непослушными детьми и студенты-тусовщики. В таунхаусе соседи — слева и справа или только с одной стороны, и то — отгорожены стеной.
  3. Собственный дворик. В этом смысле таунхаус объединяет круглогодичное жилье и дворовый участок, который может выполнять роль сада, огорода или места отдыха. Его можно обустроить по своему желанию: посадить урожай, декоративные растения или обустроить беседку с мангалом. Владельцы таунхауса могут не покупать дачу: она у них уже есть.
  4. Развитая инфраструктура. Таунхаусы набирают популярность, и застройщики за этим следят. Чтобы желающих переехать в пригород было больше, целесообразно не только строить достойные дома, но и делать проживание в них комфортным и полноценным: выстраивать поселок с коммуникациями, удобной транспортной системой, магазинами, школами, детскими садами, больницами, развлекательными учреждениями.

Плюсы и минусы

Поговорим о плюсах и минусах таунхаусов.

Преимущества такого жилья:

  • доступная цена;
  • география (вдали от промышленных центров и экологически загрязненных районов);
  • наличие собственного земельного участка;
  • собственное парковочное место или гараж;
  • приближенность к природе;
  • свободная планировка;
  • равная социальная среда (соседи из схожего социального класса).

Проживание в таунхаусе более безопасно: вероятность проникновения грабителей, преступлений или кражи имущества гораздо ниже, чем у жителей городской среды.

Читайте также:  Чем окрасить старый деревянный фасад по старой краске

Таунхаус прекрасно подходит для больших семей с разнополыми детьми. Если, например, у семьи есть 2 или 3 квартиры в городе, их можно продать, купить секцию в блок-доме и обустроить спальню для каждого члена семьи. В качестве бонуса — удобное парковочное место, небольшой участок земли и свежий воздух.

О недостатках стоит поговорить подробнее.

  1. Необходимость согласовывать некоторые вопросы с соседями. В городе или частном доме, к примеру, собственник может экспериментировать с внутренним и наружным обустройством жилья как угодно, руководствуясь разве что правилами пожарной безопасности и требованиям СанПиНа. В таунхаусе с соседями придется мирно решать, как будет выглядеть фасад дома, как и где отремонтировать системы коммуникаций или крышу. В редких случаях возникают споры, касающиеся границ участков.
  2. Ограниченная инфраструктура. Застройщики специализируются на комплексных застройках, но развитая инфраструктура может быть лишь в планах. При переезде в новый только строящийся район стоит быть готовым к тому, что школы и больницы появятся поблизости только со временем.
  3. Платежи по квитанциям: они будут больше, чем в городских квартирах.
  4. Придомовая территория по площади не равноценна даче. Собственники могут рассчитывать максимум на 5 соток земли.
  5. Звукоизоляция: лучше, чем в квартирах, но не так хороша, как в собственном доме.
  6. Пробки. Если таунхаус расположен в достаточно современном и облагороженном поселке или неподалеку от местного озера, на въезде в город могут быть пробки.

В таунхаусе более тихо и спокойно, чем в городе: меньше шума, меньше людей. Но всё же это не частный дом, и добиться уединения и полной изоляции от других не получится.

Особенности планировки

Любителям экспериментировать с дизайном есть где разгуляться. Планировки в таунхаусах удобные, поэтому можно смело заселяться семьям, состоящим из нескольких поколений: у каждого будет свой уголок.

Помещения в таунхаусе разделены на зоны. При этом деление может быть вертикальным (по этажам) или горизонтальным.

Традиционно на первом этаже располагают комнаты общего пользования: кухни, гостиные и прихожие. Личные пространства лучше обустраивать на 2-м и 3-м этажах: здесь можно расположить спальни, детские, гардеробные, санузлы, личные кабинеты.

В таунхаусах предусмотрена возможность обустроить ванные комнаты и туалеты на каждом этаже.

В таунхаусах предусмотрена возможность обустроить ванные комнаты и туалеты на каждом этаже.

Особенно повезет владельцам домов с мансардой: там может быть игровая комната, персональный кинозал, тренажерный зал, комната отдыха, зимний сад или комната для гостей — всё, что придёт в голову.

Источник

Форматы / типы индивидуальных жилых домов

Таунхаусы, коттеджи, мезонеты, усадьбы, виллы, резиденции — что это? В чем разница?
— Рассказываем.

Типы индивидуальных жилых домов

  • — Коттедж
  • — Вилла
  • — Особняк
  • — Усадьба
  • — Резиденция
  • — Таунхаус, вилетта, британхаус
  • — Лейнхаус
  • — Дуплекс
  • — Квадрохаус
  • — Мезонет
  • — Экодом

Загородные дома бывают самых различных типов – от бюджетных коттеджей и таунхаусов, до особняков и резиденций. Чтобы понимать в чем отличие того или иного типа строения, разберем подробнее каждое из обозначений.
Часть из них говорят о формате недвижимости, часть – об архитектурном стиле.

Коттедж

Коттедж — индивидуальный городской или загородный дом для круглогодичного проживания, являющийся частью городского района с частной застройкой или коттеджного поселка.
Как и большинство частных домов коттедж располагается на достаточно большом участке земли, который можно использовать для садовых и огородных работ, как место отдыха и для размещения других построек: гаража, бани, беседки, хозблока и т. д.
Все коммуникации коттеджа входят в общую коммуникационную систему, которая обслуживается управляющей компанией. Поэтому несмотря на кажущуюся изолированность и наличие собственного земельного участка, коттедж не является полностью автономным строением.

Вилла

В классическом понимании, вилла — это дом с элементами средиземноморской архитектуры. Но национальные и климатические особенности породили и другие ответвления. Так, сегодня можно увидеть виллы в скандинавском, хай-тек, минимализм и других современных стилях.

Вилла может быть построена как в черте города, так и за его пределами.
Современная вилла отличается высокой степенью автономности за счёт использования альтернативных источников энергии, автоматизации и насыщенности инженерными системами и оборудованием.
Средние размеры таких домов колеблются от 100 до 300 квадратных метров. Чаще всего они возводятся в полтора, два этажа.

Особняк

Частное домовладение со всеми удобствами на одну семью. Располагается обособленно от других строений. Жилые помещения в особняке просторные и могут весьма значительно превышать необходимые нормы.
Перечень и разнообразие помещений зависит от интересов владельцев особняка, их фантазии и финансовых возможностей.
Возводятся особняки по индивидуальному проекту, чаще в два, три этажа.
Придомовая территория используется исключительно на усмотрение хозяев.
Главное отличие особняка от коттеджа в том, что он может быть полностью автономным.

Загородный особняк с прилегающими земельными угодьями в дореволюционной России именовался усадьбой.

Усадьба

На сегодняшний день под усадьбой подразумевают достаточно большой земельный участок с «хозяйским» домом, гаражом, местом для отдыха и различными хозяйственными постройками.

Резиденция

Если раньше резиденция была местом, где проживали высокопоставленные лица, то сегодня этим термином обозначают эксклюзивную, статусную недвижимость с многочисленными удобствами и выгодным расположением.

100 соток до нескольких гектар). Помимо жилья на такой территории может размещаться много дорогостоящих построек: бассейн, мини-поле для гольфа, теннисный корт, гараж на несколько автомобилей и т. п.

Таунхаус, вилетта, британхаус

Таунхаус представляет собой комплекс малоэтажных домов (в 2-3 этажа), совмещенные друг с другом посредством общих стен. Он разделен на несколько секций, каждая из которых принадлежит одной семье, имеет отдельный вход и небольшой участок земли (до 7 соток).

Вилетта – это своеобразный «итальянский таунхаус» с колоннами, отделкой светлым камнем и т. п. От обычного таунхауса отличается средиземноморской архитектурой и чуть большей жилплощадью.

Источник

Adblock
detector